2026년 8월 3일, 재정경제부가 세제개편안을 발표했습니다. 65세 이상 1주택자가 수도권 집을 팔고 지방으로 이주하면 양도소득세를 최대 5억원까지 감면해준다는 내용입니다.
뉴스 제목만 보면 당장 내놓고 싶어집니다. 그런데 감면 조건이 4겹이고, 하나라도 빠지면 감면받은 세금을 이자까지 붙여 토해내야 합니다. 게다가 이 제도는 아직 국회를 통과하지 않았습니다.
집을 내놓기 전에, 먼저 확인할 것이 있습니다.
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- 감면 규모: 2027년 양도분 50%(최대 5억원), 2028년 양도분 30%(최대 3억원)
- 조건 4가지: 나이·거주기간·이주기한·복귀 제한 — 전부 충족해야 감면
- 아직 세제개편안(정부안)이며, 국회 입법 절차가 남아 있습니다
65세 양도세 감면, 얼마까지 줄어드나
재정경제부가 발표한 「2026년 세제개편안」의 내용입니다.
| 양도 시기 | 감면율 | 감면 한도 |
|---|---|---|
| 2027년 1월 1일 ~ 12월 31일 | 양도세의 50% | 최대 5억원 |
| 2028년 1월 1일 ~ 12월 31일 | 양도세의 30% | 최대 3억원 |
2027년에 파는 것이 감면 폭이 큽니다. 하지만 이 숫자에 서두르기 전에, 조건을 먼저 봐야 합니다.
감면받으려면 조건 4가지를 전부 충족해야 합니다
하나라도 빠지면 감면 대상이 아닙니다. 순서대로 확인하세요.
조건 ① 나이 — 양도일 기준 만 65세 이상
집을 파는 시점(양도일)에 만 65세가 넘어야 합니다. 계약일이 아니라 잔금을 받고 소유권이 넘어가는 날이 기준입니다.
조건 ② 거주기간 — 그 집에 5년 이상 거주, 직전 2년은 계속 거주
단순히 소유만 한 기간은 포함되지 않습니다. 실제로 살았어야 하고, 팔기 직전 2년은 다른 곳으로 옮기지 않고 계속 살았어야 합니다.
조건 ③ 이주기한 — 양도 후 6개월 이내에 비수도권으로 이주
집을 판 뒤 6개월 안에 본인과 배우자가 모두 수도권을 벗어나야 합니다. 서울·경기·인천이 수도권입니다. 이주란 주민등록을 옮기는 것을 뜻합니다.
조건 ④ 복귀 제한 — 5년 이내에 수도권으로 돌아오면 추징
양도일로부터 5년 안에 아래 중 하나에 해당하면, 감면받은 세금에 이자까지 붙어서 돌려내야 합니다.
- 본인 또는 배우자가 수도권으로 다시 이주하는 경우
- 수도권에 주택을 새로 사는 경우
또한 자녀 등 친족이나 특수관계법인에 양도한 경우에도 대상에서 제외됩니다.
집 팔면 건강보험료와 기초연금도 달라집니다
양도세 감면 기사에는 잘 나오지 않지만, 집을 팔면 연쇄로 달라지는 항목이 있습니다.
건강보험료
집을 팔면 재산(주택)은 빠지지만, 매각대금이 예금으로 남으면 금융재산으로 잡힙니다. 지역가입자라면 보험료 계산에 영향을 줍니다. 구체적인 변동은 개인 상황마다 다르므로 국민건강보험공단(1577-1000)에서 모의계산을 받아보시는 것이 정확합니다.
→ 관련 글: 집 팔면 건강보험료 오른다는 말, 사실은 반대입니다
기초연금 소득인정액
주택이 빠지면 재산 항목은 줄지만, 매각대금이 금융재산으로 잡히면 소득인정액이 달라집니다. 기초연금을 받고 계시다면 수급 자격에 영향이 있을 수 있습니다.
주택연금
주택연금을 받고 계시다면 해당 주택을 매도하면 연금이 종료됩니다. 양도세 감면과 주택연금 수령을 동시에 받을 수는 없습니다.
→ 관련 글: 집 팔까 주택연금 받을까, 먼저 확인할 순서가 있습니다
2026 세제개편안이지, 확정된 법은 아닙니다
이 제도는 2026년 8월 3일에 재정경제부가 발표한 세제개편안입니다. 정부가 만든 안(案)이지, 국회에서 통과된 법이 아닙니다.
세제개편안이 법이 되려면 국회 기획재정위원회 심의 → 본회의 의결을 거쳐야 합니다. 국회 논의 과정에서 감면율이나 조건이 바뀔 수 있고, 통과되지 않을 수도 있습니다.
지금 해야 할 것은 집을 내놓는 것이 아니라, 내가 조건에 해당하는지 미리 확인해두는 것입니다.
법이 확정되면 국세청에서 감면 신청 절차를 별도로 안내할 예정입니다. 그때 다시 정리하겠습니다.
자주 묻는 질문
Q. 2027년에 파는 게 유리하니까 빨리 내놓아야 하나요?
서두를 이유가 없습니다. 이 제도는 아직 법이 아닙니다. 국회에서 통과돼야 시행되고, 조건이 바뀔 수도 있습니다. 확정되기 전에 매물로 내놓으면 제도가 바뀌거나 무산될 때 되돌리기 어렵습니다.
Q. 수도권에서 세종시로 이주하면 비수도권인가요?
세종특별자치시는 수도권이 아닙니다. 수도권은 수도권정비계획법에 따라 서울특별시, 인천광역시, 경기도만 해당합니다. 다만 세부 요건은 시행령에서 달라질 수 있으므로, 법 확정 후 국세청 안내를 확인하시기 바랍니다.
Q. 이미 지방에 집이 한 채 더 있으면 대상이 되나요?
안 됩니다. 이 감면은 1세대 1주택자가 대상입니다. 지방에 주택이 있는 상태에서 수도권 주택을 팔면 다주택자이므로 이 특례를 적용받을 수 없습니다.
정리하면 이렇습니다
- 65세 이상 1주택자가 수도권 집을 팔고 지방으로 이주하면 양도세를 감면받을 수 있는 제도가 세제개편안에 포함됐습니다
- 나이·거주기간·이주기한·복귀 제한, 조건 4가지를 전부 충족해야 합니다
- 양도세 외에 건강보험료·기초연금·주택연금도 연쇄로 달라지므로, 세금 하나만 보고 결정하면 안 됩니다
- 아직 법이 아닙니다. 지금은 내 조건을 확인하는 단계이지, 집을 내놓는 단계가 아닙니다
양도세는 금액이 크고 개인 상황마다 계산이 달라집니다. 구체적인 세액 계산은 국세청 세미래콜센터(☎ 126) 또는 세무사 상담을 받으시기 바랍니다.